Airbnb – Τι αλλάζει & Όλα όσα θα πρέπει να γνωρίζετε

Προθεσμία έως και 08/05/2024 για εμπρόθεσμες αλλαγές-διορθώσεις

Είναι γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων τύπου Airbnb ήλθε και άλλαξε ριζικά την καθημερινότητα μας περί τα τέλη 2016 με το Άρθρο 111 του Ν.4446/2016 , δημιουργώντας πολλαπλές επενδυτικές ευκαιρίες ενώ παράλληλα ενίσχυσε τον ανταγωνισμό και διεύρυνε την ευελιξία ως προς τον τρόπο που αντιμετωπίζουμε την διαμονή. 

Έπειτα από μία περίοδο ιδιαίτερης και δημοφιλούς ακμής 7 ετών , ωστόσο , αλλάζει ραγδαία το φορολογιστικό πλαίσιο των βραχυχρόνιων μισθώσεων , μιας και από 1/1/2024 , η  Φορολογική Διοίκηση χωρίζει τους παρέχοντες υπηρεσίες βραχυχρόνιας διαμονής σε δύο κατηγορίες μεγέθους :

1. Έως και δύο (2) ακίνητα
2. Τρία (3) και παραπάνω ακίνητα.

Για την 2η περίπτωση ( >= 3 ακίνητα ) , οι υπηρεσίες Airbnb εναρμονίζονται (φορολογικά) με τα ξενοδοχεία ενώ στην 1η περίπτωση ( <=2 ακίνητα) , αντιμετωπίζονται μόνο εν μέρει ως ξενοδόχοι , έχοντας παράλληλα διευρημένες εξαιρέσεις-ελαφρύνσεις , διατηρώντας ένα σημαντικό κερδοσκοπικό παραθυράκι του παρελθόντος.

Τι είναι η Βραχυχρόνια Μίσθωση τύπου Airbnb

Η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb αποτελεί μίσθωση με σύντομο – προσωρινό χρονικό ορίζοντα που δε δύναται να ξεπερνά τις πενήντα εννέα (59) συνεχόμενες ημέρες , με την σημαντική διαφορά ότι πέρα από τη διαμονή και την παροχή κλινοσκεπασμάτων (σεντόνια , μαξιλάρια , κουβέρτες κ.ο.κ) , δεν προβλέπεται κάποια άλλου είδους υπηρεσία (παροχή καθαριότητας , πρωινού κ.τλ) , εν αντιθέσει δηλαδή με τα ξενοδοχεία, τουριστικά καταλύματα κ.τλ.

Το παράδοξο των 59 ημερών είναι ότι εάν γίνουν δύο διαφορετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις (ακόμα και αν είναι συνεχόμενες) όπου ξεχωριστά είναι μικρότερες των 59 ημερών όμως αθροιστικά τις ξεπερνούν , εξακολουθούν να αντιμετωπίζονται αυτοτελώς σαν βραχυχρόνιες μισθώσεις (Ε.2024/2024).

Τι αποτελεί Ακίνητο για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης

Aκίνητο αποτελεί κατά κανόνα μία μονοκατοικία ή ένα ξεχωριστό ενιαίο διαμέρισμα.

Ωστόσο , η εξαίρεση (και αυτό χρήζει ιδιαίτερης προσοχής) είναι ότι εάν ένα ακίνητο νοικιάζεται βραχυχρόνια , έχοντας ξεχωριστή διαρρύθμιση (η οποία δηλώνεται) και την δυνατότητα να μπορεί να νοικιάζεται ταυτόχρονα από δύο π.χ μισθωτές (π.χ μεζονέτα με 2 υπνοδωμάτια και 2 μπάνια) , τότε για φορολογικούς σκοπούς αυτό θεωρείται δύο ακίνητα και όχι ένα ακίνητο.

Α) Φορολογία Εισοδήματος Airbnb , τι ισχύει από 1/1/2024

Εφόσον ο παρέχων υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι φυσικό πρόσωπο , τότε:

1. Εάν πλήθος ακινήτων <= 2 , η φορολογία εισοδήματος παραμένει ως έχει , δηλαδή όπως ίσχυε μέχρι πρότινος , ήτοι η κλίμακα φορολογίας ακινήτου ενός ιδιώτη,
2. Εάν πλήθος ακινήτων >= 3 , αλλάζει η φορολογία εισοδήματος και θεωρείται επιχειρηματίας. 

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; 

Σημαίνει έναρξη ατομικής επιχείρησης και προσθήκη ΚΑΔ (55.20.11.6 ή 55.20.11.7)

Στα νομικά πρόσωπα , οι υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελεί ούτως ή άλλως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα , ανεξαρτήτως του πλήθους των ακινήτων.

Η προσθήκη των ανωτέρω ΚΑΔ αποτελεί και για τα Ν.Π υποχρέωση.

Β) Φ.Π.Α στα Airbnb από 1/1/2024 , τι ισχύει

Σχετικά με τα Φυσικά Πρόσωπα που παρέχουν υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb , διακρίνονται δύο (2) περιπτώσεις:

1. Εάν πλήθος ακινήτων <= 2 , τοτε συνεχίζουν να απαλλάσσονται του Φ.Π.Α ως ίσχυε
2. Εάν πλήθος ακινήτων >=3 , τότε τα Φυσικά Πρόσωπα εντάσσονται στον Φ.Π.Α 13% όπως ισχύει για τα ξενοδοχεία.

Τα Νομικά Πρόσωπα εντάσσονται και αυτά στον συντελεστή Φ.Π.Α 13% , ανεξαρτήτως του πλήθους των ακινήτων που εκμισθώνουν.

Σημαντικό να αναφερθεί το γεγονός ότι το πλήθος των ακινήτων για σκοπούς εξέτασης υπαγωγής Φ.Π.Α υπολογίζεται με βάση τα δηλωθέντα ακίνητα στο Ειδικό Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης , ανεξαρτήτως εάν δεν υπήρξε έσοδο από κάποιο ακίνητο (η πρόθεση εκμετάλλευσης του είναι αυτή που εξετάζεται).

Γ) Τέλος επιτηδεύματος Airbnb , τι ισχύει από 1/1/2024

Για τα Φυσικά Πρόσωπα που παρέχουν υπηρεσίες βραχυχρόνιας διαμονής , διακρίνονται 2 περιπτώσεις:

1. Εάν πλήθος ακινήτων <= 2 , υπάρχει απαλλαγή από το τέλος επιτηδεύματος. Λογικό , μιας και όπως είπαμε προηγουμένως , δεν υποχρεούνται σε σύσταση ατομικής επιχείρησης.
2. Εάν πλήθος ακινήτων >= 3 , τότε υφίσταται τέλος επιτηδεύματος 325€ ετησίως (έδρα) ή 300€ ετησίως (υποκατάστημα). Το τέλος επιτηδεύματος βεβαιώνεται ανά ακίνητο , με την προϋπόθεση το κάθε ακίνητο να μη βρίσκεται στον ίδιο κτιριακό χώρο (ΠΟΛ 1156/2017, παράγραφος 1). Εάν βρίσκονται στον ίδιο κτηριακό χώρο , το τέλος επιτηδεύματος είναι ένα (1) , ανεξαρτήτως του πλήθους των ακινήτων που μισθώνονται.

Για τα Νομικά Πρόσωπα , υπάρχει υποχρέωση Τέλους Επιτηδεύματος από 1/1/2024 (ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων) , ποσού:

1. 1000€ / έτος εάν αφορά έδρα με κατοίκους > 200.000€ 
2. 800€ / έτος εάν αφορά έδρα με κατοίκους  <= 200.000€
3. 600€ / έτος εάν αφορά υποκατάστημα

Το κριτήριο σχετικά με τον ίδιο κτηριακό χώρο , όπως προαναφέρθηκε στα φυσικά πρόσωπα , ισχύει ομοίως και για τα Νομικά Πρόσωπα.

Δ) Τέλος Ανθεκτικότητας στα Airbnb από 1/1/2024 , τι ισχύει

To Τέλος Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) αποτελεί μία άτυπη αντικατάσταση του Φόρου Διαμονής , βαραίνει τον μισθωτή και εφαρμόζεται από 1/1/2024 ανά ημερήσια χρήση σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb , ανεξαρτήτως του πλήθους ακινήτου και ανεξαρτήτως του εάν ο παρέχων την υπηρεσία είναι Φυσικό ή Νομικό Πρόσωπο.

Επομένως , στο ΤΑΚΚ δεν υπάρχει διαφορετική προσέγγιση ως προς το όριο των <= 2 ακινήτων για τα Φυσικά Πρόσωπα , όπως στις προηγούμενες περιπτώσεις.

Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις , το ποσό του ΤΑΚΚ , σύμφωνα με την Α.1217/2023 , είναι:

1. 0,50€ ανά ημέρα για τους μήνες Νοέμβρη έως και Φλεβάρη (Χειμερινή Περίοδος). Για μονοκατοικίες > 80 τ.μ , το ΤΑΚΚ είναι 4€ ημερησίως.
2. 1,50€ ανά ημέρα για τους μήνες Μάρτη έως και Οκτώβρη (Καλοκαιρινή Περίοδος). Για μονοκατοικίες > 80 τ.μ , το ΤΑΚΚ είναι 10€ ημερησίως.

Ε) Φόρος Παρεπιδημούντων στα Airbnb από 1/1/2024 , τι ισχύει

Για τα Φυσικά Πρόσωπα που παρέχουν υπηρεσίες βραχυχρόνιας διαμονής , διακρίνονται 2 περιπτώσεις:

1. Εάν πλήθος Ακινήτων <= 2 , τότε δεν υφίσταται υποχρέωση Φόρου Παρεπιδημούντων
2. Εάν πλήθος Ακινήτων >= 3 , τότε υφίσταται υποχρέωση καταβολής Φόρου Παρεπιδημούντων 0,5% , το οποίο ποσό περιλαμβάνεται στην ήδη χρεωθείσα τιμή. (Α.1209/2023).

Για τα Νομικά Πρόσωπα , υφίσταται Φόρος Παρεπιδημούντων 0,5% ,  ανεξαρτήτως του πλήθους ακινήτων τους.

Σύνοψη:

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ :	ΦΟΡΟΣ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ	Φ.Π.Α	ΤΕΛΟΣ ΕΠΙΤΗΔΕΥΜΑΤΟΣ	ΤΑΚΚ	ΦΟΡΟΣ ΠΑΡΕΠΙΔΗΜΟΥΝΤΩΝ
Φ. Π <= 2 ΑΚΙΝΗΤΑ	ΦΟΡΟΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΙΔΙΩΤΩΝ	ΟΧΙ	ΟΧΙ	ΝΑΙ	ΟΧΙ
Φ.Π  >= 3 ΑΚΙΝΗΤΑ	ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ	ΝΑΙ , 13%	ΝΑΙ	ΝΑΙ	ΝΑΙ
Ν.Π	ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΟΣ ΦΟΡΟΣ	ΝΑΙ , 13%	ΝΑΙ	ΝΑΙ	ΝΑΙ

Συμπερασμα:

Συμπερασματικά , οι φορολογικές επιβαρύνσεις που προκύπτουν το 2024 και εφεξής  από την εκμετάλλευση ακινήτων με βραχυχρόνια διάρκεια τύπου Airbnb , με εξαίρεση τα Φυσικά Πρόσωπα έως και 2 ακίνητα , αλλάζουν αισθητά το προσκήνιο αλλά και το παρασκήνιο γύρω από τον κλάδο των Ακινήτων. 

Πλέον , είναι επίσημο ότι όσοι εκμεταλλεύονται βραχυχρόνια τρία (3)  και παραπάνω ακίνητα έχουν όλες τις φορολογικές υποχρεώσεις που έχει ένα ξενοδοχείο , τουριστικό κατάλυμα κ.τλ.

Οι τελευταίες θεσμοθετημένες αλλαγές αναμένεται να εξορθολογήσουν την υπερπροσφορά των ακινήτων που διατίθενται βραχυχρόνια μέσω Airbnb αλλά και λοιπών ψηφιακών πλατφορμών., Τα ανωτέρω , σε συνδυασμό με την παράταση της αναστολής Φ.Π.Α στα ακίνητα έως 31/12/2024 , την αναστολή του φόρου υπεραξίας για το ίδιο διάστημα (αναμένεται παράταση και για το 2025) αλλά και τα κίνητρα 1ης κατοικίας μέσω επιδοτούμενων προγραμμάτων (Πρόγραμμα Σπίτι μου για Νέους) οδηγούν στην ομαλή εξισορρόπηση του τομέα των Ακινήτων ως προς την παροχή μακροχρόνιου-μόνιμου διαστήματος διαμονής σε σύγκριση με το βραχυχρόνιο-προσωρινό. 

Mιας και η κάθε περίπτωση χρειάζεται να αντιμετωπίζεται ξεχωριστά και όχι σε ενιαία βάση , είναι σημαντικό να βρίσκεστε σε επαφή με τον λογιστή / φοροτεχνικό σας σύμβουλο για την ορθότερη καθοδήγηση αλλά και πληροφόρησή σας.